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多款保障房信托遭抢购收益超10背后藏猫腻

发布时间:2019-08-14 15:45:09

每日经济新闻记者 杨井鑫 发自北京

高收益房地产往往不缺少投资者,而如果保障房信托也是高收益,可能更为火爆。记者调查发现,在房地产信托第一波兑付过去之后,其发行再次进入了密集期。

与此同时,保障房信托收益疯涨,多款产品发行当天就抢购一空。业内人士认为,在房地产信托中,保障房信托的风险较低。同等收益下,保障房信托更容易打动投资者。

但是,“保障房”目前并不意味着安全性高。“一般情况下,保障房项目中也会嵌套一些商品房项目。”某业内人士对《每日经济新闻》记者表示。

保障房信托热卖

随着房地产信托的回暖,第一波兑付高峰的平稳度过,高收益保障房信托受到了市场追捧。据《每日经济新闻》记者了解,中投信托等多家信托公司的多款产品,发行当天就遭遇了哄抢。

“中投上虞保障房项目早已经售罄了,你想买房地产信托最好是提前与公司预约。”一位中投信托的客户经理告诉《每日经济新闻》记者,高收益的信托产品都特别好卖,而保障房信托近期的预期收益率大涨,直追商品房信托收益,市场上的反应也非常不错。

该客户经理还告诉记者,从目前房地产信托销售市场来看,优质产品当天就能卖完。“只要是收益高,销售是不用愁的。”

由于近期房地产信托销售的回暖,优质信托的购买门槛也有抬高趋势。据记者了解,中航信托刚刚推出的“天启亿利金威集宁保障房建设集合资金信托计划”尚在预约期,但是已出现不能保证买到的情况。

“现在这款产品是可以预约的,但是我们现在不能保证您能够买到。”中航信托的客户经理告诉《每日经济新闻》记者,该信托计划是一个较好的项目,公司将投资门槛分为了100万元和300万元两个档次。

该客户经理表示,100万投资资金的席位比较少,资金量小就很可能买不到。

近来房地产信托遭遇哄抢情况比较常见。4月底至今,一直沉寂的房地产信托悄然活跃起来。北京、上海、杭州多地多次出现房地产信托被哄抢的情况,甚至个别产品几分钟内就能售罄。

“保障房信托最近收益率诡异地大涨,是热卖的一个主要原因。”北京一家信托公司人士向记者表示。他还称,如今保障房项目收益最高能超过13%,这已经达到了一个相当高的水平。

该人士还表示,如果仅从保障房项目看,收益率仅在3%~5%左右,即使是其中收益最高的两限房,收益率也很难超过8%。所以,在如此低的利润下,此前保障房信托的收益也被限制了,产品得不到市场的认可。

然而,今年保障房信托的发展势头令人意外。“目前来看,大多保障房信托的收益率已经超过10%,并且发行频率越来越快。”

数据显示,今年第一季度披露的保障住房类集合资金信托产品共21只,发行总规模38.56亿元,平均发行规模1.93亿元;而其保障住房类信托产品目前市场平均收益率9.23%,平均期限为22个月。

保障房项目中嵌套商品房

表面上,保障房信托的低利润并不能支撑较高的信托融资成本。但是,这其中存在一个公开的秘密保障房项目中嵌套商品房。

“每一个保障房项目中,都会有一些商品房的影子,但在信托简介资料中不会披露。此外,信托公司其实对资金的监控能力有限,很难保证资金能够专用。”上述北京一家信托公司人士表示。

中航信托刚刚推出了“天启亿利金威集宁保障房建设集合资金信托计划”,该信托计划将募资10亿元,用于向金威地产增资扩股,增资款专项用于乌兰察布市集宁区“百旺家苑“保障房项目(宗地一至宗地八)建设。抵押为金威地产、乌兰察布市亿利金威城市建设投资开发有限公司持有的1678亩国有土地使用权及在建工程,抵押率50%。

同时《每日经济新闻》记者发现,去年10月,华宸信托发行了一款“华宸·金诚(1105)号—乌兰察布市保障房特定资产收益权项目集合资金信托计划”,该信托计划资金用于购买(,)市金威房地产开发有限责任公司持有的乌兰察布市棚户区改造项目“亿利城·百旺家苑小区”总价值12.76亿元的房产特定资产收益权,拟募资7.3亿元。该计划中却披露了项目中部分商品房的资料。

该信托计划介绍,“亿利城·百旺家苑小区”是政府补贴的保障性住房项目,2010年至2012年,乌兰察布市将改造城市棚户区总规模为95800户、558.39万平方米。“亿利城·百旺家苑小区”项目总计住宅面积约89.64万平方米。符合条件的认购人群将享受政府补贴,项目在政府补贴和相关税费减免前提下,销售价格初步定于0元/平米。除此外,“亿利城·百旺家苑小区”还有商业建筑面积101620平方米,此部分商业由金威房地产公司自行销售,初步定价6000元/平方米。

记者采访中航信托人士时了解到,该信托计划的确是一个优质项目,信托公司也派人专程赴当地进行过考察。对于资金是否能全部投入到保障房项目中去,该公司人士表示“肯定会对资金有监控的”。

然而,北京一位分析人士表示,相对于资金用途而言,信托公司更在意抵押品。其实,部分信托公司对资金的监控能力很弱,甚至比不上银行。

“很多保障房信托都是如此,保障房项目背后存在商品房项目的影子。但是,现在监管层并不禁止这种做法,而信托公司逐渐将之作为了一种促销的手段。”上述分析人士表示,这在行业内已经是很正常的事情了,否则保障房信托的利润也不可能会那么高。 事实上,房地产信托打着保障房“旗号”促销仅是其中一种。由于此前对房地产信托的控制,房地产公司还曾以高收益“基础建设”项目、“装修资金”项目、“建筑公司股权”等多种形式来融资。

和相关税费减免前提下,销售价格初步定于3150元/平米。除此外,“亿利城·百旺家苑小区”还有商业建筑面积101620平方米,此部分商业由金威房地产公司自行销售,初步定价6000元/平方米。

记者采访中航信托人士时了解到,该信托计划的确是一个优质项目,信托公司也派人专程赴当地进行过考察。对于资金是否能全部投入到保障房项目中去,该公司人士表示“肯定会对资金有监控的”。

然而,北京一位分析人士表示,相对于资金用途而言,信托公司更在意抵押品。其实,部分信托公司对资金的监控能力很弱,甚至比不上银行。

“很多保障房信托都是如此,保障房项目背后存在商品房项目的影子。但是,现在监管层并不禁止这种做法,而信托公司逐渐将之作为了一种促销的手段。”上述分析人士表示,这在行业内已经是很正常的事情了,否则保障房信托的利润也不可能会那么高。

事实上,房地产信托打着保障房“旗号”促销仅是其中一种。由于此前对房地产信托的控制,房地产公司还曾以高收益“基础建设”项目、“装修资金”项目、“建筑公司股权”等多种形式来融资。

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